Von Christian Kallen
Die Planungsabteilung von Sonoma County, Permit Sonoma, hat in den letzten Monaten die Runde der Kommissionen und Räte gemacht, um einen Konsens über ihren bevorzugten SDC-spezifischen Plan zu erzielen, der die Neuentwicklung des 945 Hektar großen Sonoma Developmental Center (SDC) leiten wird ) Website bei Glen Ellen.
Seit der Entwurf des Umweltverträglichkeitsberichts (EIR) und des spezifischen Plans im August veröffentlicht wurden, haben mehrere Bürgergruppen im Sonoma Valley ihren Unmut über das Ausmaß und die Prioritäten in den Plänen des Landkreises zum Ausdruck gebracht. Der Landkreis argumentiert, dass er den Anforderungen des Staates für die Website folgt, insbesondere, dass jeder Entwickler, der die Website erhält, nach dem Ausschreibungsverfahren des Department of General Services eine Möglichkeit haben muss, Geld zu verdienen.
Dies hat dazu geführt, dass der Landkreis darauf besteht, dass die im Plan vorgeschriebenen 1.000 Wohneinheiten notwendig sind, um diesen wirtschaftlichen Bedarf zu decken, und dass andere Möglichkeiten für kommerzielles Einkommen verfolgt werden können.
Ein stark formulierter Brief des North Sonoma Valley Municipal Advisory Council (NSV MAC) sprach sich jedoch gegen diese 1.000-Einheiten-Anforderung aus und bestand darauf, dass sie für den Abschnitt von Glen Ellen zwischen der Madrone Road und dem Dorfzentrum nicht maßstabsgetreu sei. Das Springs MAC und die City of Sonoma schlossen sich den Argumenten des NSV MAC an, aber keines dieser Gremien hat irgendeine Autorität im Entscheidungsprozess, sondern nur eine beratende Rolle.
Der SDC-spezifische Plan wurde im Oktober auch von der Sonoma Valley Citizens Advisory Commission (SVCAC) überprüft, ein entscheidender Schritt im Überprüfungsprozess, da die 25-jährige Kommission oft als „Stimme der Gemeinschaft“ des Bezirks angesehen wird Planungskommission hat traditionell beachtet. Ein Nein des SVCAC kann eine Entwicklung oder einen Vorschlag in einer Weise vereiteln, wie es ein Nein der anderen Beiräte nicht kann.
Und das ist passiert. Auf seiner Sitzung am 26. Oktober empfahl der SVCAC, die spezifische Pfanne und die endgültige EIR nicht zu genehmigen, und bezeichnete den Vorschlag als zu umfangreich für den Standort. Der Rat bemängelte die EIR-Planung und -Zahlen von Permit Sonoma, das Fehlen angemessener Minderungsmaßnahmen im EIR und das Vertrauen auf die zukünftige Genehmigung der Entwicklung. Die Kommission rief das EIR auch wegen „unbefriedigender Analyse“ von Wasser und Abwasser an.
Am nächsten Tag erreichte der Überprüfungsprozess schließlich die Planungskommission, die befugt ist, Änderungen des spezifischen Plans und der EIR zu verlangen und sie dem Aufsichtsrat zur Genehmigung zu empfehlen. Oder umgekehrt können Kommissare gegen die Genehmigung stimmen und es auf dieser Grundlage an die Vorgesetzten weiterleiten. Was der Aufsichtsrat entscheidet, kann der Empfehlung der Planungskommission folgen oder auch nicht, tut es aber oft.
Was der stellvertretende Direktor von Permit Sonoma, Scott Orr, und der Planungsleiter Brian Oh bei dem Treffen am 27. Oktober sowie in mehreren Dokumenten mit öffentlichen Kommentaren, die in den vorangegangenen Wochen im Vorfeld des Treffens abgegeben wurden, antrafen, war eine Einzelpostenüberarbeitung wichtiger Abschnitte von den Entwurf des spezifischen Plans der DEZA. Die Überarbeitung war in einem Memo von Kommissar Greg Carr enthalten, der den ersten Bezirk des Bezirks vertritt (in dem sich das Eigentum der SDC befindet).
Carr gab seine schriftlichen Kommentare mit der klaren Präferenz ab, dass die gesamte Arbeit von Permit Sonoma abgelehnt werden sollte, aber der Vorsitzende der Planungskommission, Larry Reed (aus dem zweiten Bezirk), wich dieser Bitte taktvoll aus. Die Kommission arbeitete sich in vier Sitzungen von jeweils mehreren Stunden durch das gesamte 60-seitige Dokument und versuchte, alle Einwände oder Änderungen zu berücksichtigen, die von Carr oder Kommissar Eric Koenigshofer (Fünfter Bezirk) gefordert wurden, die ähnliche Bedenken hatten.
Zu sagen, dass sie in die Dokumente, Richtlinien, Satzungen und Vorschriften des Spezifischen Plans „in das Unkraut geraten“ seien, wäre eine Untertreibung – die Kommissare schweiften sogar über die „Zweige und Samen“ des Themas ab, als sich das Abschlusstreffen näherte es ist nah.
Während es zu viele Zweige der Diskussion gibt, um sie zusammenzufassen, kann einer von Carrs Vorschlägen dazu beitragen, Bedenken anzunehmen, dass der Entwickler gezwungen sein wird, das Projekt zu kommerzialisieren, um dem zu folgen, was Permit Sonoma Guiding Principle #9 nennt.
Das ursprüngliche Leitprinzip lautete etwas wiederholt: „Stellen Sie sicher, dass der vorgeschlagene Plan finanziell machbar und nachhaltig ist, da die finanzielle Machbarkeit für den langfristigen Erfolg des Projekts wesentlich ist. Stellen Sie sicher, dass der vorgeschlagene Plan die Finanzierung der notwendigen Infrastrukturverbesserungen und der Denkmalpflege unterstützt und gleichzeitig die Bedürfnisse der Gemeinde Sonoma Valley unterstützt und das regionale Wirtschaftswachstum ankurbelt.“
Die vollständige Substitution von Carr lautet prägnanter: „Verfolgen Sie langfristig die finanzielle Nachhaltigkeit, indem Sie eine Kombination aus reduzierten Kosten und öffentlicher und privater Finanzierung für Baustellenarbeiten, Infrastruktur, Dienstleistungen und kommunale Vorteile nutzen.“
Diese Bearbeitung ist eine von vielen, die während der langen Sitzungen der Planungskommission vorgeschlagen, geändert, akzeptiert oder abgelehnt wurden. Als die Kommissare ihre Diskussionen schließlich beendeten, genehmigten sie am späten Nachmittag des 7. November den SDC-spezifischen Plan und die endgültige EIR.
Obwohl Permit Sonomas Oh, der während des gesamten SDC-spezifischen Planprozesses als umfassender Planungsmanager fungierte, anbot, die gesamten 60 Seiten der korrigierten Dokumentation öffentlich zu veröffentlichen, bevor die Planungskommission abstimmte, stimmten die müden Kommissare zu, der Abteilung zu „vertrauen“, ihre Änderungen zu übernehmen in das für den Aufsichtsrat vorbereitete Abschlussdokument einfließen.
Commissioner Shaun McCaffery, der den Vierten Bezirk vertritt, formulierte einen Antrag, um diese vielen großen und kleinen Veränderungen zu signalisieren: „Ich werde eine Resolution vorschlagen, in der empfohlen wird, dass der Aufsichtsrat einen abschließenden Umweltverträglichkeitsbericht beglaubigt [for] die Sonoma [Developmental] Center Specific Plan, mit einer Erklärung zu vorrangigen Erwägungen und Tatsachenfeststellungen, gemäß dem California Environmental Quality Act, und empfiehlt außerdem, dass der Board of Supervisors allgemeine Planänderungen an Karten und Richtlinien des Landnutzungselements und anderer Elemente des Spezifischer Plan des Sonoma Developmental Center, Verabschiedung des spezifischen Plans und Genehmigung des Zonencodes und der Kartenänderungen.“
Als die Planungskommission abstimmte, konnte sich Carr nicht dazu durchringen, Ja zu einem Dokument zu sagen, das er im Wesentlichen und tödlich fehlerhaft fand. McCafferys Antrag wurde mit 4:1 angenommen.
„Ich weiß nicht, ob es zu einem Rechtsstreit kommen wird“, warnte Carr, „aber ich habe das Gefühl, dass es sehr wahrscheinlich ist, dass das EIR vor Gericht gestellt wird, und ich denke nicht, dass es für den Plan, den wir aufgestellt haben, angemessen ist nach vorne.“ Sein Argument war, dass der EIR nur für eine kleinere Entwicklung angemessen wäre, aber die kleinen Schritte, die unternommen wurden, um den spezifischen Plan einzudämmen, nicht ausreichten, um den Erfolg zu gewährleisten.
Er fügte hinzu: „Ich denke, was wir hier haben, ist ein Plan, der wahrscheinlich besser für die Innenstadt von Petaluma, die Innenstadt von Rohnert Park oder die Innenstadt von Santa Rosa geeignet ist. Und nicht zu diesem bestimmten Ort in dieser bestimmten Umgebung.“
