Inmitten des Entwicklungsbooms kann Madison die Regeln ändern, um die Umwidmung von Grundstücken zu genehmigen | lokale Regierung

Drei Stadtratsmitglieder haben eine Verordnung vorgeschlagen, die eine Bestimmung aufheben würde, die es nun unmittelbaren Nachbarn einer Sanierung ermöglicht, einen „Protestantrag“ einzureichen, der die Zustimmung des Rates für eine Umwidmung von einer einfachen Mehrheitsentscheidung auf eine Übermehrheit von 15 von 20 Mitgliedern erzwingt.

Aber die von Alds vorgeschlagene Verordnung. Grant Foster, 15. Bezirk, Yannette Figueroa Cole, 10. Bezirk, und Patrick Heck, 2. Bezirk, würden auch die Ratsschwelle für die Genehmigung aller Umwidmungen von der einfachen Mehrheit auf eine Zweidrittelmehrheit ändern, was 14 von 20 Mitgliedern oder wäre zwei Drittel der Anwesenden und Stimmberechtigten. Das würde einer Ratsminderheit die Macht geben, jede Umwidmung zu blockieren.

Eine von Ald vorgeschlagene Alternative. Juliana Bennett, 8. Bezirk, würde den Protestantrag streichen, aber die einfache Mehrheit behalten, um alle Umwidmungen zu genehmigen.

Die Planungskommission der Stadt soll die Vorschläge am Montag prüfen, eine Prüfung durch den Rat ist am 7. Juni möglich.

Ein Mitarbeiterbericht der Planungsabteilung unterstützt die Entfernung des Protestantrags, empfiehlt jedoch eine „sorgfältige Prüfung“ der direkten und indirekten Auswirkungen einer Erhöhung der Stimmenschwelle des Rates für alle Umwidmungen. Der Stab unterstützt die Alternative, die die einfache Mehrheit behalten würde.

Eine Umwidmung ist nur erforderlich, wenn die bestehende Zonierung eines Grundstücks eine geplante Bebauung nicht zulässt, und seit der Verabschiedung des neuesten Zonierungscodes der Stadt im Jahr 2013 benötigen viele Projekte keine Umwidmung und erfordern nur eine bedingte Nutzung, sagte der Hauptplaner der Stadt, Kevin Firchow. Die Stadt, sagte er, erhalte jedes Jahr etwa 35 Anträge auf Umwidmung.

Der Vorschlag, das Protestantragsverfahren der Stadt zu streichen, folgt einer Änderung des Landesgesetzes im Jahr 2019, die besagt, dass die Kommunen solche Bestimmungen nicht mehr in die örtlichen Zonenordnungen aufnehmen müssen, heißt es im Mitarbeiterbericht. Historisch gesehen waren Protestpetitionen ein Instrument für Landbesitzer, um mehr Macht zu haben, und wurden zu einem Standardmodell in den Zonenordnungen, die in den 1920er und 1930er Jahren in den Vereinigten Staaten verabschiedet wurden, heißt es.

Wenn derzeit in Madison eine Umwidmung geprüft wird, erlaubt eine Verordnung 20 % der Grundstückseigentümer oder registrierten Wähler innerhalb von 100 Fuß um das betreffende Grundstück, einen Protestantrag einzureichen. Es bietet einer kleinen Anzahl von Personen, die gegen eine bestimmte Umwidmung sind, die Möglichkeit, sich zu organisieren und die Umwidmung zu erschweren.

Seit der Neufassung der Bauordnung der Stadt im Jahr 2013 wurden 13 Protestanträge eingereicht. Die meisten Petitionen wurden als gültig erachtet, aber keine hat sich letztendlich auf ein Ergebnis ausgewirkt.

„Uns ist klar, dass die Eingaben in dieser Situation nichts gebracht haben“, sagte Heck. „Ohne ein Petitionsverfahren können diejenigen, die sich einer von der Plankommission genehmigten Planänderung widersetzen, immer noch öffentliche Beiträge an die Stadt richten, wenn sie die Maßnahmen der Plankommission prüfen, und wie wir gesehen haben, wäre das Ergebnis sehr wahrscheinlich dasselbe.

„Ich bin besonders motiviert, diese Schwelle aufzuheben, weil sie es fünf Erlen ermöglichen kann, das Schicksal von Zonenkartenänderungen effektiv zu kontrollieren, was ziemlich undemokratisch erscheint“, sagte er. „Es wird auch in keiner Weise die Möglichkeiten der Anwohner einschränken, mit ihren Erlen und Nachbarschaftsverbänden zusammenzuarbeiten, wenn Änderungen an der Zonenkarte vorgenommen werden.“

In Bezug auf den Wechsel zu einer Zweidrittelmehrheit für alle Umwidmungen zeigen die Daten, dass sich das Ergebnis der meisten kürzlich beantragten Umwidmungen mit sehr wenigen Ausnahmen nicht geändert hätte, wenn eine Zweidrittelmehrheit erforderlich gewesen wäre, heißt es im Stabsbericht.

Dennoch erfordern nur sehr wenige Punkte eine Zweidrittel- oder Dreiviertelmehrheit des Stadtrats, um angenommen zu werden, heißt es in dem Bericht. Der Vorschlag würde die Erwägung von Umwidmungen fast auf die einer Haushaltsänderung anheben, die eine Dreiviertelmehrheit erfordert, heißt es.

„Es gibt einige Bedenken darüber, wie sich diese höhere Abstimmungsschwelle auf zukünftige Umwidmungen auswirken könnte, die im öffentlichen Interesse liegen und mit den Empfehlungen im umfassenden Plan übereinstimmen“, heißt es.

„Nach dem Wegfall des Protestantragsverfahrens könnte gesagt werden, dass eine höhere Messlatte für Änderungen der Zonenkarten erforderlich sein sollte, da sie tatsächlich große Auswirkungen auf die Anwohner in der Nähe haben können“, sagte Heck. „Wir haben unsere vorgeschlagene Verordnungsänderung aus diesem Grund mit einer höheren Zweidrittelmehrheit eingereicht, aber ich kann auch verstehen, warum Ald. Bennetts Version mit einer einfachen Mehrheitsschwelle ist ebenfalls ein solider Ansatz. Selbst die Zwei-Drittel-Mehrheit könnte als undemokratisch bezeichnet werden, weil sechs statt fünf Erlen manchmal noch die Dinge aufhalten können.“

Bürgermeisterin Satya Rhodes-Conway war für eine Stellungnahme nicht zu erreichen.

Smart Growth Greater Madison, das Entwickler vertritt, unterstützt die Aufhebung des Protestantrags, ist jedoch entschieden dagegen, die Schwelle für alle Umwidmungen auf eine Zweidrittelmehrheit des Rates zu erhöhen.

Die letztgenannte Änderung „wird die Anzahl der Fälle erhöhen, in denen die Plankommission eine Umwidmung im Einklang mit dem Gesamtplan empfiehlt und der Stadtrat dann der Empfehlung der Plankommission nicht folgt, weil eine Minderheit des Stadtrats, aus welchen Gründen auch immer, mit Nein stimmt.“ Der Geschäftsführer von Smart Growth, Bill Connors, schrieb an die Kommission.

Progressive Gemeinden und Bundesstaaten haben wiederholte Protest-Petitionsverfahren und Mehrheitsstimmen für Umwidmungen durchgeführt, da beide Bestimmungen privilegierte Bewohner „nicht in meinem Hinterhof“ bei einigen Gelegenheiten ermächtigen, Änderungen in Nachbarschaften zu stoppen, bei denen es sich häufig um Mehrfamilienwohnsiedlungen handelt, sagte Connors.

Obwohl es nur wenige Fälle gibt, in denen eine Zweidrittelmehrheit ein Ergebnis geändert hätte, „sind vergangene Ergebnisse möglicherweise kein guter Indikator für die Zukunft, wenn sich die Zusammensetzung des Stadtrats ständig ändert“, sagte er. „Es wäre besser, den (ursprünglichen) Verordnungsvorschlag als Ganzes nicht zu übernehmen, wenn er beide Bestimmungen enthält.“