Eine kürzlich durchgeführte Analyse der kommunalen Pläne zur Deckung des enormen Bedarfs von Connecticut an 85.000 bezahlbaren Wohneinheiten stufte Stamford unter 17 Städten in Fairfield County an erster Stelle ein.
Andere Städte haben sich der Analyse zufolge gegen Pläne zur Änderung der Zonenvorschriften und zur Erweiterung der Wohnmöglichkeiten gewehrt. Stamford verfügt jedoch über Programme, die Mieten unter dem Marktpreis und Gutscheine nach Abschnitt 8, einen Treuhandfonds für bezahlbares Wohnen und die Auflage bieten, dass Bauherren erschwingliche Einheiten in neue Entwicklungen aufnehmen.
Das Ergebnis ist, dass Stamford bei weitem mehr bezahlbare Wohneinheiten schafft als jede andere Stadt in Fairfield County.
Aber bis Mittwochabend erlaubte Stamford keine ADUs.
Das ist die Abkürzung des Landes für Nebenwohneinheiten – Wohnungen auf dem Grundstück von Einfamilienhäusern. ADUs können in einem Keller, Dachboden oder auf einer Garage gebaut werden; an ein Haus angebaut oder freistehend im Hof.
Mit Ausnahme von Bridgeport hat jede Stadt in der Region ADUs mit unterschiedlichen Einschränkungen zugelassen. Aber Stamford – vielleicht, weil es wenig bebaubaren Raum übrig hat, oder weil es ein riesiges Problem mit illegalen Wohnungen hat, oder beides – hat das nie getan.
Dann haben am Mittwoch vier Mitglieder des Zoning Board einstimmig dafür gestimmt, ADU-Vorschriften zu erlassen:
- Nur Einfamilienhäuser auf Grundstücken, die größer als 10.000 Quadratfuß sind, können eine ADU hinzufügen
- Die ADU darf nicht größer als 800 Quadratfuß sein
- Das Einfamilienhaus und die ADU müssen alle Zonierungsstandards erfüllen
- Der Hausbesitzer muss entweder im Haus oder im ADU wohnen
- Die Belegung der ADU ist auf drei Personen begrenzt
- Der Hauseigentümer muss dem ADU-Mieter mindestens einen Stellplatz abseits der Straße zur Verfügung stellen
- ADUs können nicht für Kurzzeitmieten wie AirBnB verwendet werden
Der größte Teil des vierstündigen Treffens wurde von Anwohnern während einer öffentlichen Anhörung zu ADUs und Mitgliedern des Zoning Board in Anspruch genommen, die ihre Verordnungsentwürfe verfeinerten. ADUs wurden umstritten, als die staatliche Legislative letztes Jahr dafür stimmte, dass sie mit wenigen Einschränkungen zu jedem Einfamiliengrundstück in Connecticut hinzugefügt werden dürfen.
Das Gesetz, das die Zahl der Wohneinheiten im Bundesstaat erhöhen soll, kam mit einer Ausnahmeregelung: Jede Stadt kann das staatliche Mandat ablehnen, wenn sie bis zum 1. Januar dafür stimmt. Bisher in der Region Greenwich, Darien , Norwalk, Danbury, Bridgeport, Fairfield, Stratford, Westport, Weston, Wilton, Monroe, Redding und Milford haben sich dagegen entschieden.
Stamford läuft gegen die Frist, weil die Mitglieder des Zoning Board sagten, sie wollten ihre eigenen ADU-Vorschriften erarbeiten, bevor sie darüber abstimmen, ob sie sich dagegen entscheiden.
Nach den staatlichen Regeln müssen die Mitglieder des Zoning Board jetzt eine öffentliche Anhörung abhalten und abstimmen. Wenn sie sich für ein Opt-out entscheiden, muss die Vertreterversammlung ihrer Entscheidung mit ⅔ Mehrheit zustimmen.
Der Aspekt der elften Stunde ging den Bewohnern nicht verloren, die am Mittwochabend an der virtuellen Sitzung des Zoning Board teilnahmen. Sie sagten, sie seien besorgt, dass Stamford die Frist am 1. Januar verpassen werde und das staatliche Mandat mit einer einheitlichen Zoneneinteilung eingreifen werde.
„Der Staat hat nichts damit zu tun, die lokale Bebauung zu kontrollieren“, sagte John Dellelle von der Sun Dance Road. „Lass uns jetzt aussteigen und uns dann einen schönen Plan ausdenken.“
Maureen Boylan von der Seaview Avenue sagte, sie verstehe nicht, „warum sich jede Stadt um uns herum abgemeldet hat und Stamford nicht“.
Es habe wenig „Gemeinschaftsdiskussion darüber gegeben“, sagte Boylan. „Einfach schon abmelden und dann die Regelungen herausfinden.“
George Dallas von der Dundee Road sagte den Mitgliedern des Zoning Board, sie hätten „sich große Mühe gegeben“, Vorschriften zu entwerfen.
»Aber Sie gehen es rückwärts an«, sagte Robert. „Erst abmelden und dann daran arbeiten.“
Dallas sagte, die Verordnungsentwürfe gehen nicht auf das Spektrum der Probleme ein, die ADUs verursachen könnten, wie z. B. der Bau von ADUs in Häusern, die an septische Systeme angeschlossen sind.
Ralph Blessing, Leiter des Landnutzungsbüros, sagte, jeder, der eine ADU bauen wolle, müsse einen Baugenehmigungsantrag ausfüllen, der vom Gesundheitsministerium und dem Umweltschutzausschuss geprüft werde.
„Wir haben eine Bedingung, dass Sie keinen ADU haben können, wenn die Klärkapazität nicht ausreicht“, sagte Blessing.
Mehrere Einwohner hoben Stamfords schlechte Bilanz bei der Durchsetzung von Zonenvorschriften hervor. In zu vielen Stadtteilen würden Einfamilienhäuser illegal in Mehrfamilienhäuser aufgeteilt; Wohnungen werden ohne Baugenehmigung oder Einhaltung der Brand- und Gesundheitsvorschriften hinzugefügt; gewerbliche Lastwagen werden illegal auf Wohnstraßen geparkt; Häuser werden in AirBnB-Vermietungen aufgeteilt; und andere Verstöße, die unentdeckt bleiben.
„Ich weiß nicht, wie um alles in der Welt Stamford das durchsetzen soll“, sagte Sandy Menendez von der Upland Road. „Ich denke, es würde Stamford für Investoren außerhalb der Stadt öffnen, die Häuser kaufen und sie in kommerzielle Einheiten verwandeln. In meiner Nachbarschaft gibt es ein Haus, das mit einem illegalen ADU begann und am Ende als Mehrfamilienhaus verkauft wurde. Jetzt stehen sieben bis zehn Autos in der Einfahrt und mehrere Fahrzeuge auf der Straße, darunter auch Nutzfahrzeuge. Der Eigentümer lebt in New Canaan. Nachbarn erzählen der Stadt von der Situation und die Stadt sagt, man könne nichts dagegen tun.“
Michael Yacenda von der Hunting Ridge Road sagte, dass ADUs Folgen haben werden, die die Mitglieder des Zoning Board nicht bedacht haben. Die Mitglieder müssen „mit mehr Menschen sprechen“, sagte Yacenda.
„Ich habe eine gemeinsame Einfahrt mit vier Häusern. Ich möchte nicht, dass vier weitere Mieteinheiten versuchen, es zu teilen“, sagte Yacenda. „Diese Auffahrt wäre ein echter Albtraum.“
Einige Anrufer sagten, die Forderung des Zoning Board nach einem Parkplatz abseits der Straße sei unzureichend.
„Wenn die Vorschriften drei Erwachsene in einem ADU zulassen und alle drei Autos haben und es einen Parkplatz gibt, dann werden zwei der Autos auf der Straße parken“, sagte Morgan Harris von Alton Road. „Auf meiner Straße ist das Parken nur auf einer Seite erlaubt. Wohin werden die zusätzlichen Autos fahren? Werden Sie das Parken auf der Straße einschränken?“
Scott Hollas von der Fairmont Avenue sagte, er sei besorgt, dass ADUs dazu führen werden, dass „mehr Hausbesitzer auf ihrem Rasen vor dem Haus parken, wie sie es jetzt in meiner Nachbarschaft tun“.
Aber Dice Oh, der am Tresser Boulevard wohnt, sagte, es sei „nicht empfindlich, einen zusätzlichen Parkplatz zu benötigen“, und diese Anforderung sollte entfernt werden.
Das Zoning Board sollte auch die Obergrenze für die Anzahl der Personen aufheben, die in einem ADU leben können, sagte Oh.
„Das ist eine Diskriminierung von Familien“, sagte er.
Die Wohnungsnot sei groß und führe zu hohen Mieten und niedrigen Leerständen, sagte Oh.
„ADUs sind die kleinste Änderung, die Menschen vornehmen können, um das Wohnungsangebot zu erweitern“, sagte er. „Es gibt Städte, die dies getan haben, und die Änderungen sind inkrementell.“
In der Tat erlaubt Norwalk ADUs seit 1982, sagte Blessing, und seither wurden nur 256 gebaut – ein Durchschnitt von etwa sechs pro Jahr.
Will Wright von der Pepper Ridge Road rief an, um zu sagen, dass er auch den Einsatz von ADUs befürworte, um die Wohnungsnot zu lindern.
„Ich bin dagegen, es schwieriger zu machen, unseren Wohnungsbestand zu erweitern. Alles, was Sie tun können, hilft“, sagte Wright. „Und es ist gut, als Immobilieneigentümer Optionen zu haben.“
Jordan Force, der in einer Wohnung am Washington Boulevard lebt, stimmte zu, dass es nur wenige Einschränkungen geben sollte. Er unterstützt ADUs so sehr, dass er der Meinung ist, dass die Leute sie nicht nur mieten müssen.
„Sie sollten in der Lage sein, ADUs wie eine Eigentumswohnung zu verkaufen“, sagte Force.
Hollas und Harris sagten, dass die Anforderung, dass der Hausbesitzer auf dem Grundstück lebt, von entscheidender Bedeutung ist.
„Immobilien werden oft durch mangelnde Pflege geschädigt, wenn der Eigentümer nicht da ist“, sagte Hollas.
„Die Besitzer werden in der Gemeinde sein, also können sie bei Problemen zu ihnen gebracht werden“, sagte Harris.
Sue Swidler von Blackberry Drive stimmte zu.
„Wenn der Besitzer nicht da ist, warum braucht er dann einen ADU?“ fragte Schwedler. „Warum vermietet er sein Haus nicht?“
Und so gingen die Kommentare, die zwischen Unterstützung und Ablehnung schwankten. Ein neuer Rentner sagte gegenüber ADU, er werde Einkommen bringen, ihm erlauben, an Ort und Stelle zu altern, oder Platz für eine im Haus lebende Pflegekraft schaffen. Eine Frau sagte, dass es in Stamford Straßen gibt, die so mit geparkten Autos verstopft sind, dass „man dort kein Feuerwehrauto runterbekommt“, und ADUs würden es noch schlimmer machen.
Nach der Diskussion nahmen die Mitglieder des Zoning Board eine Änderung an ihren Verordnungsentwürfen vor – die für ADUs zulässige Mindestgrundstücksgröße wurde von 11.000 Quadratfuß auf 10.000 reduziert.
Der Vorstand erklärte sich bereit, sich ein Jahr Zeit zu nehmen, um zu beobachten, wie die Vorschriften funktionieren, und sie dann erneut zu überprüfen.
Ein Termin für die öffentliche Anhörung des Zoning Board darüber, ob das staatliche Mandat aufgehoben werden soll, sollte innerhalb der nächsten Tage festgelegt werden, sagte Blessing. Der Vorstand wird wahrscheinlich auf derselben Sitzung über das Opt-out abstimmen, „es sei denn, es gibt so viele öffentliche Kommentare, dass die Sitzung fortgesetzt werden müsste“, sagte Blessing.