Erfüllung der steigenden Nachfrage nach speziell gebauten Life-Science-Laboren

Nach der COVID-19-Pandemie steigt die Nachfrage nach medizinischen Forschungslabors, insbesondere im Großraum Toronto und Hamilton. Aber die Region ist laut einer Premiere mit einem akuten Mangel an Laborflächen konfrontiert Toronto Lab Market H1 2022-Bericht vom Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE.

Laborleerstand in der Region Toronto ist mit nur 0,2 Prozent der 12,3 Millionen Quadratfuß Bestand in der Region praktisch nicht vorhanden. Die Nachfrage von inländischen und internationalen Unternehmen könnte sofort weitere 3,5 Millionen Quadratfuß füllen, schätzt CBRE. „Anders ausgedrückt: Die Nachfrage nach Laborflächen übersteigt die derzeit verfügbaren Flächen um das 141-fache“, so die Studie.

Die meisten bestehenden Laborflächen befinden sich in kleinen, eigengenutzten Einrichtungen, was die Möglichkeiten für Mieter einschränkt, in großem Umfang zu expandieren oder zu wachsen. Und selbst dieser Bestand ist in ganz Kanada knapp, sagt der Autor des Berichts, Daniel Lacey, stellvertretender Vizepräsident von CBRE. „Das Ergebnis ist, dass Nutzer von Biowissenschaften, denen das verfügbare Vorabkapital fehlt oder die die Möglichkeit haben, jahrelang zu warten, bevor sie Räume besetzen können, oft gezwungen sind, sich auf den US-Märkten nach verfügbaren Laborflächen umzusehen.“

Die Entwickler in Toronto bereiten sich darauf vor, den Bedarf zu decken, mit einem Trio großer, spezieller Laborkomplexe in der Entwicklung.

Der McMaster Innovation Park in Hamilton hat mit dem Bau der ersten Phase von zwei Forschungs- und Entwicklungslaborgebäuden für den Ankermieter OmniaBio begonnen. Das neue 120.000 Quadratfuß große Gebäude, das auch 26.000 Quadratfuß für die Anmietung durch Dritte zur Verfügung haben wird, soll im dritten Quartal 2023 geliefert werden. Das erste Gebäude ist Teil von fast 2,8 Millionen Quadratfuß geplanter Bauarbeiten die Gesamtgröße des Laborcampus auf etwa 3,5 Millionen Quadratfuß.

Unterdessen steht The Core, ein ganzer Campus, der der Life-Science-Forschung gewidmet ist, kurz vor dem Spatenstich im Sheridan Research Park in Mississauga, mit dem aggressiven Ziel, die ersten zwei von fünf Gebäuden bis Ende 2023 bezugsfertig zu haben.

„The Core“ ist ein 24 Hektar großes Gelände auf der grünen Wiese mit dem Potenzial für bis zu 1,2 Millionen Quadratfuß an speziell gebauten Nasslaboren und Biowissenschaften, sagt Todd Cooney, Senior Vice President und Makler für CBRE. Als Neubau kann The Core kundenspezifische Umschläge liefern, die auf die Mieterspezifikationen zugeschnitten sind. „Es ist ein sehr komplizierter Sektor mit einer sehr spezialisierten Infrastruktur, und es gibt keine Einheitslösung.“

Das in Toronto ansässige First Gulf und das in San Francisco ansässige Spear Street Capital sind Partner des Projekts, das das Interesse potenzieller Mieter in ganz Kanada und den Vereinigten Staaten weckt, sagt er.

„Die Pandemie hat Fragen aufgeworfen, ob wir in Kanada Impfstoffe entwickeln und herstellen und die kanadische Gesundheitsversorgung und Pharmaforschung und -entwicklung ausbauen können“, sagt Matthew Johnson, Senior Vice President der Life-Sciences-Gruppe von Colliers Canada. „Wir haben ein enormes Wachstum im Laborsektor südlich der Grenze erlebt. Es ist klar, dass es klug ist, kanadische Fähigkeiten zu fördern und Kapital in den kanadischen Pharmasektor zu investieren, um die Talente hier zu halten“, sagt er.

„Wenn Life-Sciences-Unternehmen Infrastruktur in ältere Gebäude einbauen wollen, ist es oft so, als würde man einen quadratischen Stift in ein rundes Loch stecken, während der Kern eine speziell gebaute, erstklassige Hülle innerhalb eines Innovationscampus ist, der erste seiner Art in unserer Region. Deshalb ist das Interesse so groß.“

In der Zwischenzeit plant KingSett Capital, auf seinem 20-stöckigen Bürogebäude in der 700 University Ave., gegenüber dem Medical and Related Sciences (MARS) Discovery District, vier Geschäfte mit speziellen Forschungslabors einzurichten. Die ursprüngliche Absicht war, Büros zu bauen, aber während die Bürovermietung in Toronto robust bleibt, wurden Laborflächen zur besten Nutzung dieser vier neuen Stockwerke inmitten der Forschungszone, einschließlich Krankenhäusern und der Universität von Toronto, sagt Jamie Petch, KingSett’s Senior Vice President, Büro.

„Es gibt viele Interaktionen zwischen Fachleuten in öffentlichen und privaten Forschungsgemeinschaften, daher ist es wichtig und attraktiv, all diese Einrichtungen und Mitarbeiter in unmittelbarer Nähe zu haben.“

Obwohl dies das erste Life-Science-Projekt von KingSett ist, „gibt es in der GTA definitiv Möglichkeiten für mehr, da die Life-Sciences ein Sektor mit erheblichem Wachstumspotenzial sind“, sagt Herr Petch.

Die Erweiterung wird insgesamt 187.000 Quadratfuß umfassen, mit Bodenplatten zwischen 35.000 und 50.000 Quadratfuß. Das Gebäude an der südwestlichen Ecke der University Avenue und der College Street wurde 1975 für Ontario Hydro gebaut und zuletzt im Jahr 2000 renoviert. Der Umbau beginnt Anfang 2023 und soll 2026 abgeschlossen sein. Zum Designteam gehören KPMB Architects in Zusammenarbeit mit Adamson Partner Architekten. Das Life-Sciences-Büro des Architekturbüros Gensler gestaltet die Labore.

Im Vergleich zu Büros erfordern Laborlayouts einen breiteren Säulenabstand für die Flexibilität bei der Neuanordnung von Geräten und höhere Bodenhöhen für Lüftungsgeräte sowie mehr Strom- und Wasserversorgung und verschiedene Einrichtungen zur Abfall- und Flüssigkeitshandhabung, sagt Erik Lustgarten, Leiter der naturwissenschaftlichen Praxis bei Gensler. Ein Bürogebäude hat normalerweise eine Deckenhöhe von 12 Fuß, während Labordecken etwa 15 Fuß benötigen, da der Bedarf an Luftumwälzung zwei- bis dreimal höher ist als in Büros.

„Zum anderen suchen wir generell nach robusteren Böden, weil Experimente empfindlicher auf Vibrationen reagieren, die man in einer Büroumgebung vielleicht nicht bemerkt, und die notwendige Ausrüstung auch schwerer ist“, erklärt er. „Wir sehen immer mehr Robotergeräte und die zusätzliche Bodenfestigkeit ermöglicht es uns, verschiedene Arten von Laborgeräten unterzubringen.“

In der Region Toronto besteht ein erheblicher Bedarf an mehr zweckgebundenen wissenschaftlichen Laborclustern, stellte Herr Lacey bei der Recherche des CBRE-Berichts fest. Es geht nicht darum, ob du es baust, sie werden kommen – das Talent sei bereits da, sagt er.

„Kanada ist ein Technologieführer und Innovationsführer und ein Magnet für Talente, aber wenn wir uns nicht schnell bewegen, könnten wir die Gelegenheit verpassen, auf der Weltbühne zu glänzen und zu glänzen [we could] siehe Life-Sciences-Talent verlassen.“