Erhöhung des lokalen Wohnungsangebots durch fehlenden mittleren Wohnungsbau

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Erhöhung des lokalen Wohnungsangebots durch fehlenden mittleren Wohnungsbau

14. September 2022
durch

Steve Butler



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Bildnachweis: Steve Butler


Kommunalverwaltungen im gesamten Bundesstaat Washington ringen mit der Frage nach bezahlbarem Wohnraum. Für einige Gemeinden mit hohen Wachstumsraten kann es ein Problem sein, wie eine größere Anzahl von Wohneinheiten untergebracht werden kann. Für andere mag es der Wunsch sein, eine Vielzahl von Wohnmöglichkeiten zu schaffen, um den unterschiedlichen Bedürfnissen und Haushaltseinkommen aller Bewohner gerecht zu werden.


Eine direkte Methode, um mehr Wohnwachstum zu ermöglichen, besteht darin, Land zu „upzonen“, um mehr Wohnraum zu beherbergen (d. h. die Zoneneinteilung einiger Grundstücke von einer niedrigeren auf eine höhere Dichte zu ändern, z. B. von Einfamilienhäusern auf mittlere Dichte Mehrfamilienhaus). Dieser Ansatz ist meist umstritten, da in der Öffentlichkeit oft Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit von Mehrfamilienhäusern direkt neben Einfamilienhäusern bestehen.


Als Alternative prüfen mehrere Gemeinden andere, weniger dramatische Methoden, um eine Art von Wohnbebauung zu fördern, die kleiner ist als mittelgroße Mehrfamilienhäuser und besser mit angrenzenden Grundstücken vereinbar sein soll. In diesem Fall kann „fehlendes Mittelgehäuse“ eine erwägenswerte Option sein.


Dieser Blog ist der erste einer zweiteiligen Serie, wobei der erste einige der verschiedenen Arten von fehlendem mittleren Wohnen (Missing Middle Housing, MMH) beschreibt, während der zweite weitere Einzelheiten zu den Maßnahmen enthält, die lokale Regierungen ergreifen können, um MMH in ihren Gemeinden zu fördern .


Was ist fehlendes mittleres Gehäuse?


MMH füllt die Lücke zwischen Einfamilienhäusern und mittelgroßen Mehrfamilienhäusern und umfasst die folgenden Wohntypen:


  • Neubauwohnungen auf kleinen Grundstücken
  • Duplex, Triplex und Fourplex
  • Stadthäuser,
  • Cottage-Gehäuse
  • Hof Gehäuse
  • Wohn-/Arbeitseinheiten


fehlendes mittleres Gehäusediagramm


Immer mehr Gemeinden in unserem Bundesstaat erkunden MMH als Ansatz zur Erhöhung der Vielfalt der Wohnmöglichkeiten in ihren Gemeinden. Während MMH nicht auf die Bedürfnisse von Haushalten mit niedrigem Einkommen in Bezug auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum eingeht, sind MMH-Einheiten in der Regel für Haushalte mit mittlerem Einkommen (z.


Wenn Sie daran interessiert sind, das Wohnungsangebot Ihrer Gemeinde zu erhöhen, indem Sie eine nachbarschaftsverträgliche Nachverdichtung in Ihrer Gemeinde fördern, sind die folgenden Optionen einige MMH-Ansätze, die Sie in Betracht ziehen sollten.


Neue Häuser auf kleinen, bestehenden Grundstücken


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Bildnachweis: Steve Butler


In den meisten Gemeinden gibt es immer bestehende Lose, die vor den aktuellen Mindestlosgrößenstandards erstellt wurden, was dazu führt, dass sie nicht konform sind. Anstatt diese kleinen Grundstücke leer stehen zu lassen, haben einige Städte Schritte unternommen, um die Entwicklung auf ihnen zu fördern.


Duplex, Triplex und Fourplex


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Bildnachweis: Steve Butler


Duplex-, Triplex- und Fourplex-Wohnungen bieten die Möglichkeit für eine kleinere Wohnbebauung, um die Lücken zwischen einer mittelhohen Mehrfamilienbebauung und Einfamilienwohngebieten zu schließen. Die Einheiten können nebeneinander oder übereinander gestapelt werden. Gutes Design kann die visuelle Wirkung der zusätzlichen Anzahl von Wohneinheiten mildern.


Das obige Foto ist ein Beispiel für ein gut gestaltetes Vierfamilienhaus, das sich optisch in die meisten Einfamilienviertel einfügen und dort akzeptiert werden würde.


Gig Harbors Design-Handbuch enthält Designstandards für Maisonetten (sowie für andere Wohntypen).


Stadthäuser


Fotograf von Reihenhäusern


Bildnachweis: Stadt der Küstenlinie


In bestimmten Teilen der USA besteht ein großer Prozentsatz der Mehrfamilienwohneinheiten einer Stadt aus Reihenhäusern. Bis vor kurzem war diese Wohnform im US-Bundesstaat Washington historisch gesehen nicht so beliebt.


Reihenhäuser sind in der Regel einzelne Wohneinheiten (auf eigenen Grundstücken), die Wände mit anderen Wohneinheiten teilen, Vordächer/Veranden und Hinterhöfe haben und in der Regel von Eigentümern bewohnt werden. Um eine positive Verbindung mit der umliegenden Nachbarschaft zu maximieren, ist es wichtig, dass Reihenhäuser zur öffentlichen Straße hin ausgerichtet sind (z. B. mit den Haupteingangstüren zur Straße und nicht zu einem Innenparkplatz).


Die Städte von SeaTac Sonstiges Wenatchee haben gute Stadthausordnungen.


Cottage-Gehäuse


Fotografie des Cottage-Wohntyps


Bildnachweis: Fallstudie HUD Kirkland/Wenzlau Architects


Cottage-Wohnungen bestehen normalerweise aus einer Gruppierung kleiner Einfamilienwohneinheiten, die sich um einen gemeinsamen Außenbereich gruppieren und als Teil eines Master-Lageplans entwickelt wurden.


Frühe erfolgreiche Beispiele für diese Art der Entwicklung finden sich in den Städten von Langley, Küstenlinieund Redmond. neuerdings, Kirkland hat Hüttenwohnungen gefördert.


Hof Gehäuse


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Bildnachweis: Steve Butler, MRSC


Einige Städte erlauben die Entwicklung von „Hofwohnungen“, die aus mehreren aneinandergrenzenden Wohneinheiten (entweder Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen) bestehen, die auf zwei oder drei Seiten eines zentralen Innenhofs oder einer Rasenfläche angeordnet sind. Diese Art von Wohnungen ist in der Regel ein- oder zweigeschossig und dient manchmal als Puffer zwischen Ausfallstraßen und Einfamilienvierteln.


Live-Arbeitsgebäude


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Bildnachweis: Steve Butler


Kleine Wohngebäude enthalten normalerweise eine oder mehrere Wohneinheiten, die entweder an einen Nichtwohnbereich angeschlossen oder von diesem getrennt sind. Die Arbeitsräume außerhalb von Wohngebäuden befinden sich normalerweise im ersten Stock eines Gebäudes, haben eine hohe Raumhöhe und können wie ein Schaufenster aussehen.


Live-Work-Optionen eignen sich gut, um Arbeit und Wohnen miteinander zu verbinden, und werden möglicherweise immer beliebter, da sich immer mehr Menschen dafür entscheiden, dauerhaft von zu Hause aus zu arbeiten. Der Nichtwohnbereich bietet auch die Möglichkeit, mehr kleinteiligen Einzelhandel innerhalb oder neben einer bestehenden Wohngegend anzubieten.


Tacoma ist eine von mehreren Städten, die diese Art der Entwicklung fördern.


Was ist mit Nebenwohnungen?


Accessory Living Units (ADUs) sind eine wichtige Art von Infill-Wohnsiedlungen, werden aber oft nicht als in die MMH-Definition passend kategorisiert. Diese Situation ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass sich ADUs auf einem Wohngrundstück mit einem bestehenden Einfamilienhaus befinden (und damit nicht im Bereich der „fehlenden Mitte“ zwischen Einfamilien- und Mehrfamilienwohngebieten.


Allgemeine Methoden zur Förderung von MMH


Hier sind einige Möglichkeiten, wie lokale Regierungen den Bau von MMH fördern können:


  • Ändern Sie Ihre Vorschriften: Dieser Schritt könnte die Überarbeitung Ihres Zonencodes umfassen, um MMH an mehr Standorten in Ihrer Gemeinde zuzulassen.
  • Überarbeiten Sie Ihre Genehmigungsverfahren: Es ist wichtig, dass Ihre Verfahren zur Prüfung von Entwicklungsprojekten für MMH-Vorschläge (und auch für andere Arten von Entwicklungsprojekten) klar und benutzerfreundlich sind, was es sowohl für Antragsteller als auch für Mitarbeiter einfacher macht, den Entwicklungsprüfungsprozess erfolgreich zu steuern.
  • Bildungsinformationen bereitstellen: Die Gründe für die Förderung der MMH-Entwicklung sollten der Öffentlichkeit klar artikuliert und erklärt werden, um alle Bedenken auszuräumen, die die Menschen gegenüber dieser Art von Wohnraum haben könnten. Viele Gemeinden, wie Bellingham’s Infill Housing Toolkit und Tacomas Tippblatt zu Live-Arbeitseinheitenhaben leicht verständliche Reiseführer und Informationen auf ihren Websites.
  • Ziehen Sie finanzielle Anreize in Betracht: Wenn Ihre Gemeinde ein Multi-Family Tax Exemption (MFTE)-Programm eingeführt hat, prüfen Sie, ob einige Arten von MMH für Ihr MFTE-Programm in Frage kommen, und stellen Sie fest, ob es einen guten Grund für die öffentliche Ordnung gibt, dies zu tun. Andere finanzielle Anreize können für die MMH-Entwicklung mit Einheiten verfügbar sein, die für Haushalte mit niedrigem Einkommen erschwinglich sind.
  • Bieten Sie vorab genehmigte Pläne an: Dieser Ansatz hat an Popularität gewonnen, um ADUs zu ermutigen, und einige Gemeinschaften untersuchen nun, denselben Ansatz für MMH zu verwenden. Die Stadt Wenatchee erwägt die Erstellung vorab genehmigter Pläne für einige Arten von MMH.


Die Growth Management Services Division des Handelsministeriums von Washington verwaltet a Mittleres Wohngeldprogramm an die Kommunalverwaltungen in den Landkreisen King, Kitsap, Pierce und Snohomish und stellte kürzlich drei erfahrene Planer (Shane Hope, Dave Osaki und Joe Tovar) ein, um Ressourcen und technische Unterstützung bereitzustellen, um neue Wohnmöglichkeiten mit mittlerer Dichte und mittlerer Dichte in Washington zu fördern Bundesland.


Fazit und Webinar-Einladung


Schritte zu unternehmen, um die Optionen für die Ergänzungsentwicklung durch eine lokale Regierung zu erweitern, mag einfach klingen, aber das ist normalerweise nicht der Fall. Es ist wahrscheinlich, dass Bedenken der Nachbarschaft hinsichtlich der Dichte, des erhöhten Verkehrsaufkommens und der Auswirkungen auf das Parken geäußert werden. Die Entwicklungskosten für diese neuen Arten von Infill-Entwicklungen können höher als erwartet sein, was dazu führt, dass nur eine geringe Anzahl von Einheiten gebaut wird.


Wenn Sie Ihre Wohnmöglichkeiten diversifizieren und/oder neue Bewohner in Ihrer Gemeinde unterbringen möchten, ist es eine wichtige Aufgabe, nach Wegen zu suchen, um eine gut gestaltete Nachfüllung zu erreichen. Spezifische Strategien und Maßnahmen, die lokale Regierungen ergreifen können, um MMH zu fördern, werden Gegenstand eines zukünftigen Blogs sein. Wenn Sie jedoch mehr über dieses Thema erfahren möchten, können Sie sich für unser Webinar Making „Missing Middle“ Housing Work in Washington State anmelden, das für den 27. September 2022 von 12:00 bis 13:30 Uhr geplant ist Lautsprecher mit den Städten Bellingham, Kirkland, Olympia, Spokane und Wenatchee.


Ressourcen




MRSC ist eine private gemeinnützige Organisation, die den Kommunalverwaltungen im US-Bundesstaat Washington dient. Berechtigte Regierungsbehörden im US-Bundesstaat Washington können unseren kostenlosen Einzeldienst „Ask MRSC“ nutzen, um Antworten auf rechtliche, politische oder finanzielle Fragen zu erhalten.

Über Steve Butler

Steve kam im Februar 2015 zu MRSC. Er ist seit über 30 Jahren an den meisten Aspekten der Gemeindeplanung beteiligt, sowohl im öffentlichen als auch im privaten Sektor. Er erhielt einen BA von der St. Lawrence University (Canton, New York) und einen MS in Stadt- und Regionalplanung von der University of Wisconsin-Madison. Steve war Präsident von landesweiten Planungsverbänden in Washington und Maine und wurde 2008 in das American Institute of Certified Planner’s College of Fellows gewählt.

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