Nach Raserei prognostizieren lokale Experten einen Rückgang der Immobilienpreise

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Es ist kein Geheimnis, dass Immobilien im Flathead Valley in den letzten Jahren boomten, aber eine Veränderung des Marktes könnte bevorstehen.

Viele Faktoren, einschließlich der COVID-19-Pandemie, trugen zur Flucht in die Städte bei, bei der Käufer ungesehen Immobilien kauften und viel mehr als den ursprünglichen Listenpreis in bar bezahlten. Der Fressrausch hat die Immobilienpreise in die Höhe schnellen lassen, aber lokale Immobilienmakler und Hypothekenmakler glauben, dass Preisrückgänge am Horizont stehen.

„Der durchschnittliche Hauspreis in Kalispell liegt bei 525.000 $, was weniger ist als vor ein paar Monaten, als er bei sechshundert lag“, sagt Erica Wirtala, Public Affairs Director der Northwest Montana Realtors Association. „Ich denke, Whitefish ist ein bisschen gefallen, sie hatten einen durchschnittlichen Eigenheimpreis von über einer Million. Jetzt liegen sie bei etwa 840.000 US-Dollar – und das für ein Zwei-Zimmer-zwei-Badezimmer – das ist nur ein durchschnittliches Durchschnittshaus.

Daten aus Hausverkäufen der letzten drei Jahre zeichnen ein dramatisches Bild steigender Wohnkosten im Tal. Laut Montana Regional MLS betrug der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus in Columbia Falls im Juni 2020 289.000 USD, der im Mai 2022 mit 751.000 USD seinen Höhepunkt erreichte.

Bei Kalispell lag der durchschnittliche Verkaufspreis im Juni 2020 bei 315.000 $. Kalispell erreichte im Juni dieses Jahres mit 650.000 $ Höchstpreise.

In Ferienorten wie Bigfork und Whitefish ist der Preissprung deutlicher. Im Juni 2020 wurde das durchschnittliche Haus in Bigfork für 363.000 US-Dollar verkauft, dieser Preis hat sich auf seinem Höhepunkt im April dieses Jahres mit rund 1,1 Millionen US-Dollar fast verdreifacht. Bei Whitefish lag der Durchschnittspreis im Juni 2020 bei 425.000 $ und erreichte im August dieses Jahres mit knapp über 1 Million $ seinen Höhepunkt.

Diese hohen Preise sind seit ihrem Höhepunkt gesunken – jetzt haben die meisten Orte einen durchschnittlichen Verkaufspreis für Eigenheime zwischen 500.000 und 800.000 US-Dollar.

DIE LANGSAME Der Rückgang lässt Immobilienmakler spekulieren, dass die hohen Hauspreise im Tal jetzt auf dem Weg nach unten sind, aber das hält viele Verkäufer nicht davon ab, in den Goldrausch einzusteigen.

Immobilienmakler David Fetveit sagte, er werde Verkäufer fragen, wofür sie ihr Haus anbieten möchten, und sie warnen, dass sie bereit sein sollten, Preisnachlässe vorzunehmen.

„Wir fangen dort an, wo die Preise waren, Sie kennen Ihren angestrebten Preis. Aber ich sage ihnen immer im Voraus, dass sie bereit sind, einige Preisnachlässe zu machen. Wenn wir in den ersten 30 bis 45 Tagen keine Angebote erhalten, müssen wir anfangen, den Preis zu senken und versuchen, herauszufinden, wo der Preis ist, wo der Markt für diese Immobilie ist“, sagte Fetveit.

Aber Preisrückgänge öffnen die Tür für typischere Hauskäufer – jemanden, der nach einer 30-jährigen Hypothek sucht. David Boye, ein Makler bei Black Diamond Mortgage in Whitefish, sagte, dass Menschen, die Schwierigkeiten hatten, einen Kredit zu bekommen, möglicherweise bessere Chancen haben, jemanden zu finden, der mit ihnen arbeitet.

„Wenn Sie Kreditprobleme hatten, konnten Sie möglicherweise keinen Kreditsachbearbeiter finden, der bereit war, Ihnen zu helfen, 2021 einen Kredit zu erhalten“, sagte er. „Jeder ist mit leichtem Geld beschäftigt, also sind sie nicht so motiviert, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der mehr Zeit braucht.“

Aber wenn sich der Markt ändert, kann dies für potenzielle Hausbesitzer von Vorteil sein, die es schwerer hatten, einen Kredit zu erhalten.

„Natürlich ist wahrscheinlich alles ein bisschen schlimmer (als vor dem Boom), aber der Wunsch, zusammenzuarbeiten, ist da, damit ich mit ihnen arbeiten und sie die Arbeit leisten kann“, sagte Boye.

Diese Arbeit bedeutet, für eine Anzahlung zu sparen und für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, eine gute Kreditwürdigkeit aufrechtzuerhalten – jederzeit bereit zu sein, denn obwohl sich der Markt abkühlt, ist es immer noch ziemlich heiß.

DIE ZEIT des Jahres, in dem Verkäufe stattfinden, hat sich ebenfalls verschoben.

Früher bedeutete der Winter eine Atempause für den Immobilienmarkt im Flathead Valley, sagte Fetveit, aber in den letzten Jahren waren er und andere Immobilienmakler zu jeder Jahreszeit beschäftigt.

„Als wir noch normale Marktzyklen hatten, verlangsamten sich die Dinge im Winter. Vor allem, weil viele von denen, dem Zweit- und Drittheimatmarkt, im Winter einfach nicht hier oben einkaufen würden. Aber 2020 und 2021 waren alle Wetten geschlossen, es gab keinen Unterschied zwischen der Saisonalität. Wenn eines auf dem Markt war, kauften die Leute es“, sagte Fetveit.

Fachleute sagen voraus, dass andere Faktoren wie Angebot und Nachfrage sowie hohe Zinssätze den Markt hier stärker beeinflussen werden.

Die Federal Reserve hat in diesem Sommer die Zinsen erhöht, um die hohe Inflation zu senken. Aktuell liegt der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek knapp über 7 %.

Boye sagte, dies sei nicht so wirkungsvoll für Menschen, die ein Haus kaufen wollten, dies aber nicht konnten, als der Markt am härtesten umkämpft war.

„Menschen, die es nicht geschafft haben, Wohneigentum zu erwerben, sind fokussiert. Menschen mit Kreditproblemen oder aus welchen Gründen auch immer in ihrem Leben konnten sie sich nicht für das Darlehen qualifizieren, sie sind bereit, die höheren Zinssätze oder die höheren Preise zu akzeptieren, weil sie ein Eigenheim haben wollen“, sagte Boye.

Experten fordern Erstkäufer von Eigenheimen auf, geduldig zu sein und auf den perfekten Zeitpunkt für die Abgabe eines Angebots vorbereitet zu sein.

VORHERSAGE A 15 % bis 20 % Preisverfall für Häuser im Tal, Boye rechnet immer noch nicht mit einem Crash auf dem Wohnungsmarkt wie 2008.

Er sagte, bei diesem Marktcrash spielten Angebot und Nachfrage eine viel größere Rolle.

„Wenn Sie ins Jahr 2008 zurückgehen, hatten wir ein riesiges Angebot und nicht so viele Käufer. Also haben wir die Wohnungswirtschaft überversorgt und dann ist sie zusammengebrochen. In diesem Fall gibt es viele Leute, die Wohneigentum erwerben wollen, und sie werden buchstäblich nach einem Haus suchen, und es ist nichts verfügbar“, sagte Boye.

Er sagte, insbesondere das Tal habe ein Angebots- und Nachfrageproblem bei Einfamilienhäusern. Er sagte, in den 26 Jahren, in denen er hier lebt, sei die größte Herausforderung, die er bei der Beschaffung eines angemessenen Inventars gesehen habe, die Zeit, die ein Entwickler brauche, um von der Überlegung über die Schaffung von Wohnraum bis zur Vermarktung zu gelangen. Er sagte, er habe keinen ernsthaften Versuch von Gemeinden gesehen, bestimmte Gebiete beiseite zu legen, um Wohnungen mit hoher Dichte zu werden.

„Das Problem ist immer, dass niemand eine hochdichte Bebauung in seinem Hinterhof haben möchte. Aber eine hochdichte Entwicklung ist immer die Lösung, weil sie das Versorgungsproblem angeht, richtig? Aber Sie müssen ein paar Stellen in Ihrer Gemeinde auswählen und sagen: „Wir müssen in bestimmten Gebieten Wohnungen mit hoher Dichte schaffen“, und je schwieriger es für einen Entwickler ist, das zu bekommen, desto länger dauert es und desto länger dauert es nimmt das mehr von dem Problem, das dies ist. Es ist also immer zu spät – jedes Mal, wenn wir eine große Nachfrage nach Wohnraum haben, haben wir nicht genug Wohnraum“, sagte Boye.

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