„In der Vergangenheit hat der Wohnungsbau eine wirklich wichtige Rolle in der Erschwinglichkeitsgeschichte von Texas gespielt, aber restriktive Landnutzungsrichtlinien und andere Störungen bei der Schaffung dieses Angebots haben den Nutzen untergraben.“ – Nathan Kelley, GALA-Vorsitzender.
TAAHP wurde eingeladen, am 13. September vor dem Texas Senate Committee on Local Government in Austin im Zusammenhang mit der vorläufigen Anklage des Ausschusses zu bezahlbarem Wohnraum auszusagen. Die Anklage zielt darauf ab, Fragen im Zusammenhang mit bezahlbarem Wohnraum, Obdachlosigkeit und Methoden zur Bereitstellung und Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum zu untersuchen und Empfehlungen zur Verbesserung der Transparenz und Rechenschaftspflicht sowie zur besseren Nutzung bestehender Bundes-, Landes- und lokaler Programme abzugeben.
Dies ist die erste vorläufige Anklage für bezahlbaren Wohnraum, die jemals vom Senatsausschuss erhoben wurde. Seine Bedeutung für die Branche wird durch die große Anzahl von Teilnehmern deutlich, die schließlich den Überlaufraum füllen. Über fünf Stunden lang tauschten Experten für bezahlbaren Wohnraum, Organisationen und wichtige Interessengruppen Details über die Bezahlbarkeit von Wohnraum in Texas aus und tauschten Ideen für mögliche gesetzgeberische Lösungen aus. Die Mitglieder des Senatsausschusses beteiligten sich aktiv an Fragen, Informationen und Ressourcenanfragen und erzählten ihre eigenen Geschichten darüber, wie sich die Erschwinglichkeitskrise auf ihre Wähler ausgewirkt hat.
Die Anhörung begann mit öffentlichen Aussagen von verschiedenen Experten der bezahlbaren Wohnungswirtschaft. Der Vorstandsvorsitzende von TAAHP, Jean Latsha, war unter denen, die zusammen mit Bobby Wilkinson, dem Exekutivdirektor von TDHCA, testeten. Latsha beschrieb die anhaltenden Probleme in der Wohnungswirtschaft und teilte dem Ausschuss die gesetzgeberischen Prioritäten der TAAHP in Bezug auf Abschnitt 2306 mit. Nathan Kelley, Vorsitzender des Ausschusses für Regierungsangelegenheiten der TAAHP, folgte mit Aussagen, die sich hauptsächlich auf öffentliche Einrichtungen konzentrierten.
Der Senat von Texas ist nicht die einzige gesetzgebende Körperschaft von Texas, die eine Übergangsgebühr für erschwinglichen Wohnraum eingeführt hat. Im vergangenen Juli testete TAAHP bei der Anhörung des Ausschusses für städtische Angelegenheiten des Texas House bezüglich seiner vorläufigen Anklage für die Unterbringung von Arbeitskräften.
Die zentralen Thesen
TAAHP skizzierte Gesetzesvorschläge, um regulatorische Hindernisse zu beseitigen, um das Angebot zu erhöhen und die Verteilung der Entwicklung von Steuergutschriften für Wohnimmobilien zu verbessern. Im Folgenden sind die gesetzgeberischen Prioritäten von TAAHP aufgeführt [click here to see legislative priorities document] die diskutiert wurden.
Straffung von Abschnitt 2306 – QAP
TAAHP ist bestrebt, Gesetze zu unterstützen, die bestimmte Vorschriften in Abschnitt rationalisieren würden. 2306, das das Steuergutschriftprogramm regelt. Die folgenden Empfehlungen wurden bei der Anhörung von Jean Latsha erwähnt.
- Aufhebung der Zwei-Meilen-Regel – Die Zwei-Meilen-Regel soll verhindern, dass sich bezahlbare Wohnsiedlungen im selben Gebiet konzentrieren. In der Praxis hindert diese Regel Entwickler daran, in Gebieten mit höherem Einkommen zu bauen. Auf die Frage, welche Auswirkungen die Abschaffung der Zwei-Meilen-Regel haben würde, erklärte Latsha: „Ich glaube, es würde den Entwicklern mehr Optionen geben, wenn sie entscheiden, wo sie Steuergutschriften für Wohnimmobilien errichten, und dann die Landkosten senken, weil es mehr Standorte gibt, an denen sie konkurrieren können zum.“
- Aufhebung der Beschränkungen des Volkszählungsgebiets – „Entwickler, die um 9 % Credits konkurrieren, neigen alle dazu, denselben Standort im gleichen Volkszählungsgebiet zu jagen, was die Grundstückskosten drastisch in die Höhe treibt.“ Verkäufer verstehen, dass sie die höchsten Preise dafür erzielen können, wenn Entwickler von Steuergutschriften ihr Land suchen. Dies ist eine enorme Ineffizienz für das Steuergutschriftprogramm – denn es könnte mehr als 13.000 Einheiten produzieren, wenn wir nicht die Hälfte davon für teures Land ausgeben würden, weil wir an dieselbe Stelle getrieben werden.
- Erhöhung der Finanzierungsbeschränkungen pro Entwicklung – Die Anhebung der Entwicklerobergrenze von 3 Millionen US-Dollar auf 4 Millionen US-Dollar gibt Entwicklern mehr Flexibilität, um Skaleneffekte zu erzielen und finanziell machbarere Entwicklungen zu realisieren.
- Aufhebung von Kosten-/Quadratfußbeschränkungen
- Festsetzung der No-Objection-Anforderung (RONOs), die für 4%-Steuergutschriftentwicklungen erforderlich ist
Lange Wartezeit, um HTCs zu erhalten
Senator Menendez war auch daran interessiert, die Zeit zu erörtern, die zum Abschluss des Geschäfts benötigt wird, und wie sich dies auf die Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer auswirkt. Latsha beschrieb die aktuelle Situation für 4%-Anleihegeschäfte und wie sie extrem überzeichnet sind. Sie gab ein Beispiel über eine ihrer eigenen 4%-Entwicklungen, die 11 Monate auf eine Anleihereservierung wartete und dann 90 Tage warten musste, bis TDHCA den Antrag auf Steuergutschrift prüfte. Insgesamt wird diese Entwicklung 15 Monate dauern, bis sie abgeschlossen ist. Mehrere Ausschussmitglieder waren sich einig, dass die Wartezeit zu lang sei.
Öffentliche Einrichtungen (PFCs)
Das 2015 eingeführte Instrument Public Facilities Corporations (PFCs) wurde verwendet, um Wachstum und Revitalisierung in Zielgebieten zu stimulieren und private Investitionen in Gebieten zu fördern, die sonst kein privates Kapital angezogen hätten. Im Wesentlichen ist die PFC ein Instrument zur wirtschaftlichen Entwicklung, das eingesetzt wird, um die Schaffung von Wohnungen in ländlichen Märkten voranzutreiben und Wohneinheiten für Arbeiter zu errichten. Kleine bis mittelgroße Kommunen können dies dann als Teil ihrer Wirtschaftsentwicklungsstrategie nutzen, um Arbeitsplätze in diese Märkte zu locken. Als eine Komponente davon kann es verwendet werden, um bestehenden Wohnungsbestand zu revitalisieren oder zu sanieren, der natürlicherweise erschwinglicher Wohnraum ist.
Das Programm für öffentliche Einrichtungen wurde jedoch kürzlich unter die Lupe genommen, als Fragen aufkamen, dass Immobilien aufgrund von Steuerbefreiungen aus der Steuerliste gestrichen wurden und keinen erheblichen öffentlichen Nutzen bringen. Das geltende Gesetz schafft Missbrauchsmöglichkeiten, die seiner ursprünglichen Absicht als Instrument der wirtschaftlichen Entwicklung und Wiederbelebung zuwiderlaufen.
Senator Menendez drückte seine Besorgnis über das PFC-Programm und seine Auswirkungen auf andere Programme für bezahlbaren Wohnraum aus. Er erklärte: „Wenn ein Instrument missbraucht wird, schadet es allen bezahlbaren Wohnungen … Wir brauchen alle möglichen Instrumente, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, aber wir müssen auch Schutz gegen Missbrauch oder Ausbeutung dieses Programms oder eines anderen Programms bieten.“
Während der Anhörung erklärte Nathan Kelley, dass „TAAHP sich darauf konzentrieren wird, das PFC-Statut zu ändern, um einige bewährte Verfahren einzubeziehen, die bereits vorhanden und im erschwinglichen Wohnraum weit verbreitet sind, eine verbesserte Transparenz zwischen diesen PFC-Sponsoren sicherzustellen, strengere Rechenschafts- und Compliance-Anforderungen einzuführen, und um die weitere Förderung der Rehabilitation dieses alternden Rollmaterials zu fördern oder eine tiefere Erschwinglichkeit innerhalb der bestehenden Gemeinschaften zu schaffen, die mit diesem speziellen Tool erworben wurden.“