Rechts spricht Staatsabgeordneter Matt Simpson, R-Horicon, mit Pat Fricchione, CEO und General Partner bei Simplex Homes, bei der Entwicklung am Montag, den 17. Oktober, über die Wohnsiedlung Fawn Valley. Simplex liefert die modularen Häuser und Reihenhäuser für Kitz-Tal. Der Abgeordnete Billy Jones, D-Chateaugay Lakes, ist in der Mitte zu sehen. (Unternehmensfoto – Lauren Yates)
LAKE PLACID – Die Abgeordneten Billy Jones und Matt Simpson wollen, dass der Staat mehr Geld für die Finanzierung von Wohnprojekten bereitstellt, die sich an Hauskäufer mit mittlerem Einkommen richten, und sie glauben, dass eine lokale Wohnsiedlung ihnen helfen könnte, ihre Argumente gegenüber dem Gesetzgeber zu vertreten. Die Abgeordneten brachten ihren Fall vor Ort während ihres Besuchs in Fawn Valley in der Wesvalley Road am Montag, den 17. Oktober, vor
Fawn Valley, angeführt von der lokalen gemeinnützigen Homestead Development Corporation, ist nicht wie die meisten Wohnsiedlungen, die in der Region in Arbeit sind. In den Augen des Staates ist es nicht an bezahlbaren Wohnraum Projekt – eine Entwicklung mit Hauspreisen oder Mietspannen, die sich an Menschen richten, die 80 % des Durchschnittseinkommens des Gebiets oder weniger verdienen. Und es ist kein langfristiges Mietprojekt oder eine auf Touristen ausgerichtete Entwicklung eines Hotelresorts. Es liegt irgendwo dazwischen.
Es handelt sich um eine Entwicklung mit sechs Häusern und 16 Reihenhäusern, die sich an lokale, wichtige Arbeitnehmer richtet, die rund 200 % des AMI verdienen, das laut HDC-Präsident Steve rund 147.000 US-Dollar beträgt. Laut einem im Mai veröffentlichten Demografie- und Wohnungsbericht von Essex County betrug der AMI von Nordelba im Jahr 2020 63.031 US-Dollar.
Fawn Valley bietet, was Sama nennt „angemessen“ Gehäuse. Da der Wohnungsbau aber nach staatlichen Maßstäben nicht bezahlbar ist, kommt er nicht für die staatliche Wohnungsbauförderung in Frage, die in der Regel für einkommensschwache Wohnprojekte bestimmt ist. Aber Sama sagt, dass Menschen mit niedrigem Einkommen nicht die einzigen sind, die jetzt Wohnraum brauchen, der für sie erschwinglich ist. Er sagte, Arbeitnehmer mit mittlerem Einkommen seien ebenfalls betroffen „ausgepreist“ des lokalen Wohnungsmarktes.
Jones, D-Chateaugay Lake – dessen 115. Bezirk im Januar neu gezeichnet wird, um fünf Städte des Essex County, darunter Nordelba, einzubeziehen – sagte, das Hauptproblem in den Köpfen der Wähler in der Region sei die Notwendigkeit von mehr Wohnraum, der für Menschen mit mittleren bis mittleren Altersgruppen bezahlbar sei. Bereich Einkommen. Im Wesentlichen, sagte er, sei der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum nicht nur ein Problem, das Menschen betreffe, die etwa 80 % des Durchschnittseinkommens der Region oder darunter verdienten, sondern auch Menschen mit mittlerem Einkommen. Jones lehnte es ab, den AMI-Bereich anzugeben, den er für geeignet hält „mittleres Einkommen,“ aber er glaubt, dass Projekte wie Fawn Valley diesen Menschen dienen.
Steve Sama, Präsident der Homestead Development Corporation (Mitte rechts), zeigt den Abgeordneten Matt Simpson (Mitte), R-Horicon, und Billy Jones (Mitte links), D-Chateaugay Lakes, den Grundriss der Fawn-Valley-Wohnsiedlung in Lake Placid am Montag, dem 10 . 17. (Unternehmensfoto – Lauren Yates)
HDC-Vorstandsmitglieder sagten, dass Fawn Valley eine Gemeinschaftsleistung war. HDC war in der Lage, einen 501(c)(3) für das Projekt zu erstellen, und Sama sagte, HDC sei finanziell in der Lage „Den Teig zusammenschustern“ für die Entwicklung mit einer Kombination aus Zuschüssen, Kreditlinien, privaten Spenden und privaten Darlehen, um das Projekt zu verwirklichen.
„Das muss nicht sein“ sagte Emily Kilburn Politi, Stadträtin von Nordelba, die die Stadt im Vorstand von HDC vertritt. „Eine Regierung sollte in der Lage sein zu erkennen, dass Sie diese Schwelle erhöhen müssen.“
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Die Kollegen überzeugen
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Jones und Simpson, R-Horicon, sagten, dass sie Fawn Valley letzte Woche besucht haben, um mehr darüber zu erfahren, wie sie dazu beitragen können, die staatlichen Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnsiedlungen zu erweitern, die auf höhere AMI-Ebenen abzielen. Simpson vertritt derzeit die Stadt Nordelba im 114. Versammlungsbezirk, bis zum 1. Januar, wenn die neuen Linien des Bezirks in Kraft treten. Er und Jones sagten, sie sahen Fawn Valley als Modell für andere potenzielle Wohnsiedlungen mit mittlerem Einkommen, aber Jones sagte, dass es auf der Ebene der staatlichen Gesetzgeber schwierig sei, seine Kollegen davon zu überzeugen, dass Menschen mit mehreren Einkommensklassen Schwierigkeiten haben, sich eine Unterkunft zu leisten.
Fawn Valley begrenzt die Einkommensberechtigung für Hausbesitzer auf 200 % des AMI, das nach Ansicht von Sama bei etwa 147.500 US-Dollar liegt. Unter Bezugnahme auf Versammlungssitzungen implizierte Jones, dass seine Kollegen dazu neigen, Projekte zu finanzieren, die Hauskäufern mit mittlerem Einkommen dienen.
Simpson sagte, er stimme den Punkten von Jones über die Ausweitung der staatlich finanzierten Wohnungsentwicklungsmöglichkeiten für höhere AMIs zu. Er sprach aus eigener Erfahrung über die Schwierigkeit, in seiner Horicon-Gemeinde eine Unterkunft zu finden, die er sich leisten kann. Simpson sagte, er stehe kurz vor dem Ende einer 15-jährigen Hypothek und habe darüber nachgedacht, sein Haus zu verkaufen und ein neues zu kaufen. Aber während sein Eigentum Wert hat „in die Höhe geschossen“ In den letzten Jahren während des pandemiebedingten Immobilienbooms – er sagte, der Schätzwert seiner Immobilie habe sich seit Beginn seiner Hypothek mehr als verdoppelt – haben sich auch andere Immobilienwerte in der Region ereignet. Mit steigenden Immobilienpreisen und eskalierenden Zinssätzen, sagte Simpson, war er es “recht günstig” ein neues Zuhause vor Ort zu kaufen.
„Wir können es uns nicht leisten, irgendetwas zu kaufen, das bei Horicon verfügbar ist“, er sagte.
Die Mitglieder der Versammlung befinden sich mitten in einer mehrjährigen Gehaltserhöhung, die voraussichtlich in einem Jahresgehalt von 130.000 US-Dollar gipfeln wird – weniger als 200 % des AMI von Nord-Elba.
„Wir müssen versuchen, etwas zu tun – was können wir tun?“ fragte Jones Sama. „Ich denke, wir müssen unsere Kollegen, Führungskräfte – wer auch immer – davon überzeugen, dass es einen Unterschied gibt. … Man muss sie dazu bringen, dieses Konzept zu akzeptieren, und das wird unsere Aufgabe sein.“ er fügte hinzu.
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Erweiterung der Kriterien
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Sama sagte, der Staat könnte helfen, indem er diesen Projekten mit höherem AMI mehr Zuschüsse gewährt, damit die Entwickler die Hauskosten für Menschen mit diesem Einkommensniveau erschwinglich halten können. Mehrere örtliche Beamte sagten, Fawn Valley wäre ohne die gemeinsame Finanzierung und die Entwicklungsbemühungen zwischen privaten Spendern, der Adirondack Foundation, der Champlain National Bank, dem Regionalbüro für nachhaltigen Tourismus, der Stadt Nordelba und anderen nicht möglich.
Sama sagte, die Entwicklung von Fawn Valley werde rund 4,2 Millionen Dollar kosten – die Häuser kosteten rund 1,6 Millionen Dollar und die Reihenhäuser rund 2,6 Millionen Dollar. Ein privater Spender stellte das Land zur Verfügung, das einen geschätzten Landwert von rund 350.000 US-Dollar hat. Die HDC verkauft die Häuser und Reihenhäuser zum Selbstkostenpreis – rund 220.000 US-Dollar für die Häuser und 180.000 US-Dollar für die Reihenhäuser – aber Sama sagte, dass private Zuschüsse und Spenden dies möglich gemacht hätten. Alles in allem, sagte Sama, wären 25% staatliche Förderung eine ideale Finanzierungsergänzung für ein Projekt wie Fawn Valley.
Mary Jane Lawrence, Einsatzleiterin von ROOST, die während des Fawn Valley-Besuchs von Jones und Simpson anwesend war, schlug vor, dass die staatlichen Gesetzgeber die Einkommenskriterien verwenden, die Fawn Valley verwendet – wie die 200% AMI-Einkommensobergrenze – als Grundlage für Kriterien bei der Erweiterung der staatlichen finanzierte Wohnungsbauprogramme, um Projekte mit mittlerem Einkommen einzubeziehen.
Die Entwicklung wird auch urkundlich eingeschränkt, um sicherzustellen, dass die Häuser niemals als kurzfristige Ferienvermietung genutzt werden könnten und dies auch nicht sein können „umgedreht“ für Profit oder Miete. Ein Eigenheimbesitzer könnte seinen Anteil an dem Eigenheim durch einen Verkauf realisieren, aber die Eigenheime sollen bleiben „bezahlbar“ für Menschen rund um das 200% AMI auf Dauer. Die Häuser sind laut Sama für Menschen reserviert, die der Gemeinschaft wesentliche Dienste leisten. Acht der Reihenhäuser wurden für Mitarbeiter des Lake Placid Central School District und von Adirondack Health reserviert.
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„Welleneffekt“
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Sama sagte, dass der einzige Weg, wie der HDC das OK zur Erstellung eines 501(c)(3) erhalten könne, auf dem Testgelände von sei „Gemeinschaftszerstörung“. Während der IRS Anträge auf Behinderung in der Gemeinde normalerweise wörtlich betrachtet, konnte sich die HDC laut Kilburn Politi – mit früheren Antragstellern, die Beweise für den Einsturz von Gebäuden in ihren Gemeinden vorlegten – die Befreiung verdienen, indem sie bewies, dass sich die Verschlechterung der Gemeinde auch in einer schwindenden Belegschaft und einem Rückgang der Schule manifestiert Einschreibung
„Wir haben es nur in einem philosophischen Punkt bewiesen.“ sagte Kilburn Politi. Sie fühlte sich wie HDC „Das System betrogen.“
Der Mangel an Wohnraum für unterschiedliche Einkommen hat eine „Welleneffekt“, Sagte Sama. Ohne Wohnraum haben es lokale Schulen, Rettungsdienste und Gesundheitseinrichtungen – zusammen mit lokalen Tourismus- und Einzelhandelsunternehmen – schwer, Personal zu rekrutieren und zu halten.
„Wenn ich für jedes „Hilfe gesucht“-Schild, das ich (hier) gesehen habe, einen Cent hätte, könnte ich mir hier ein Haus leisten.“ sagte Jones. Er betonte die Notwendigkeit, Einwohner anzuziehen und zu halten, um die lokalen Arbeitskräfte zu halten.
Der Schauplatz von Jones und Simpsons Gespräch mit lokalen Beamten letzte Woche war Kari Hoffmans zukünftiges Wohnzimmer in Fawn Valley. Ihr Haus war das erste, das im August auf der Baustelle ankam. Hoffman ist eine Mutter, die in der Tourismusbranche arbeitet. Ihre Familie lebt seit Generationen in Lake Placid und Fawn Valley ist mehr als nur ein Zuhause für sie. Kilburn Politi sagte, Hoffmans Bewerbung für das Haus beweise, dass sie an die Bedeutung der Mission von Fawn Valley glaube, lokale Arbeiter unterzubringen.
„Ein Haus an dem Ort zu besitzen, an dem man aufgewachsen ist, ist eine große Sache“, sagte Hoffmann.