Die neuen Eigentümer der Villas at Oakwood planen, Mieteinheiten in zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen umzuwandeln, die einen Preis von rund 150.000 US-Dollar pro Stück haben. (Foto von Mike Platania)
Durch ein unkonventionelles Immobilienmanöver möchte ein lokales Unternehmen über 100 bezahlbare Wohnungen in das East End bringen.
Der Investmentarm von John B. Levy & Co. hat kürzlich die Villas at Oakwood Apartments mit 130 Einheiten für 10,7 Millionen US-Dollar gekauft und plant, diese Einheiten in Eigentumswohnungen zum Verkauf umzuwandeln, deren Preis bei etwa 150.000 US-Dollar pro Stück liegt.
Der 56 Jahre alte Komplex, der sich in der 3526 E. Richmond Road befindet, wurde ursprünglich als Apartments gebaut, bevor er „abgerissen“ und um 2007 herum in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, sagte Bram Levy von John B. Levy & Co.
Bram Levy
Ungefähr 30 Einheiten wurden als Eigentumswohnungen verkauft, bevor der Immobilienmarkt 2008 zusammenbrach, während der Rest nach der Großen Rezession als Wohnungen verblieb.
Levy sagte, die Firma sei angespornt worden, das Projekt zu übernehmen, nachdem sie an einem bestimmten Tag festgestellt habe, dass auf dem Markt von Richmond oft weniger als 10 Häuser für weniger als 150.000 US-Dollar zum Verkauf stehen.
„Es ist lächerlich, wie wenig es für eine Familie gibt, ein Haus für diesen Preis zu kaufen“, sagte Levy und fügte hinzu, dass es auch eine Chance sei, Wohneigentum in dem mehrheitlich schwarzen Viertel Oakwood anzubieten, das östlich von Church Hill liegt.
„Es gibt eine 25-prozentige Rassenkluft beim Wohneigentum zwischen weißen und schwarzen Familien, das ist die höchste seit 100 Jahren, und die Lage und die aktuelle Bevölkerungsgruppe dieser Wohnungen sind farbige Gemeinschaften“, sagte Levy. „Es ist eine Gelegenheit für uns, denken wir, 130 Wohneigentumsmöglichkeiten nach East Richmond zu bringen.“
Die Wohnungen, die derzeit zu 98 Prozent vermietet sind, kosten etwa 1.050 bis 1.100 US-Dollar pro Monat. Wenn es sich bei den Einheiten um Eigentumswohnungen handeln würde, die zum Zielpreis von 150.000 US-Dollar verkauft würden, sagte Levy, würde die monatliche Gesamtzahlung für die Bewohner nur etwa 100 US-Dollar mehr betragen.
Aber bevor sie mit dem Umbau, der Renovierung und dem Wiederauflisten der Wohnungen als Eigentumswohnungen beginnen, muss das Unternehmen zunächst vier weitere Kreditgeber finden, die sich für das Projekt anmelden.
Andy Little, ein Direktor bei John B. Levy & Co., sagte, dass sie Kreditgeber brauchen, die die Kredite als „Portfoliokredite“ behandeln und sich bereit erklären, die Hypotheken der potenziellen Käufer von Eigentumswohnungen in ihren eigenen Büchern zu behalten, anstatt sie zu verkaufen und zu verkaufen sichern Sie sie auf dem Sekundärmarkt durch Leute wie Fannie Mae und Freddie Mac.
Andi Little
„Dies ist eine Gelegenheit für (Kreditgeber), einige Kredite in ihre Bücher aufzunehmen und das Risiko in diesen Gemeinden einzugehen, um langfristigen Wohlstand zu schaffen“, sagte Little.
Levy fügte hinzu: „Wir hatten einige, die sich meldeten und sagten: ‚Dies ist eine Chance für uns, ein historisches Unrecht zu korrigieren und Familien ein Zuhause zu bieten.‘ Aber wir brauchen noch vier weitere Portfolio-Kreditgeber. Wenn wir das nicht tun, können wir es nicht durchziehen. Das ist das fehlende Glied.“
Bisher haben sie zwei Kreditgeber dazu gebracht, sich für Kredite für 40 der 130 Einheiten zu verpflichten. Sobald sie Zusagen für die verbleibenden 90 Einheiten haben, sagte Levy, seien sie bereit, mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen zu beginnen. Die ursprünglichen 30 Eigentumswohnungen, die 2007 verkauft wurden, werden nicht Teil des Projekts sein und bleiben in Privatbesitz.
Aktuelle Mieter, die sich für die Darlehen qualifizieren, haben ein Vorkaufsrecht, um ihre Einheit zu kaufen.
„Wir würden gerne Mieter in Eigenheimbesitzer umwandeln. Das wäre hier das beste Ergebnis“, sagte Little.
Little und Levy sagten, sobald Einheiten verfügbar werden, werden sie drastisch renoviert. Zu den Plänen gehören das Ersetzen von Teppichböden durch Dielenböden, die Renovierung von Badezimmern, die Reparatur von Dächern und der Austausch von Geräten.
„Sie werden sich deutlich sauberer und moderner anfühlen, wenn wir fertig sind“, sagte Levy.
Die Firma, die normalerweise als Investmentbank fungiert und Entwicklern hilft, Kapital für ihre Projekte aufzubringen, sucht den Rat lokaler gemeinnütziger Wohnungsbauorganisationen, um dieses Projekt durchzuführen, von dem Levy sagte, sie hoffe, es in Zukunft an anderer Stelle nachbauen zu können.
„Die Krise des bezahlbaren Wohnraums wird oft von der gemeinnützigen Welt angeführt, und sie alle sagen uns: ‚Wir können es nicht alleine schaffen, wir brauchen privates Kapital.‘ Wir sagten: ‚Moment mal, das machen wir‘“, sagte Levy.
Little fügte hinzu: „Wir sehen dies als das erste von vielen. Wenn wir dieses Modell richtig hinbekommen und … wenn wir diese Portfolio-Kreditgeber an Bord holen können, denke ich, dass wir das Problem (des bezahlbaren Wohnraums) wirklich vorantreiben können.“