Wohnen wird immer teurer – vor allem in Ballungsgebieten. Doch was tun, wenn plötzlich eine Mieterhöhung ins Haus flattert? Ist jede Mieterhöhung gerechtfertigt? Fakten, die Sie kennen sollten.
Mieterhöhungen führen oft zu Spannungen zwischen Mietern und Vermietern. Es gibt klare gesetzliche Vorgaben zur Erhöhung der Miete. Hier finden Sie eine Übersicht der wichtigsten Regeln.
Was sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung?
Bei Mieterhöhungsanträgen steht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) im Mittelpunkt. Aus Abschnitt 557 Leiten Sie die drei Hauptwege für Vermieter her, um mehr Geld von ihren Mietern zu verlangen.
Erstens im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, zweitens nach Modernisierung und drittens, wenn der Mieter freiwillig einer höheren Miete zustimmt. Andere Möglichkeiten sind grundsätzlich unzulässig, wie Beate Heilmann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltsverein, erklärt.
Wie lang ist der Abstand zwischen Mieterhöhungen?
Wann der nächste Zuschlag fällig wird, richtet sich nach dem genannten Kriterium des Vermieters: Bei der Vergleichsmiete muss er die Miete zunächst mindestens zwölf Monate konstant halten, bevor er ein neues Schreiben versendet. Diese neue Anforderung tritt drei Monate nach Übergabe an den Mieter in Kraft. Zwischen den Mieterhöhungen liegen rechnerisch 15 Monate.
Eigentümern steht nach Abschluss der Arbeiten mehr Geld für die Modernisierung zu. Mieter müssen den höheren Betrag drei Monate nach Erhalt des Aufstockungsschreibens überweisen.
Wie funktionieren Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Die Mietobergrenze nach ortsüblicher Vergleichsmiete basiert auf zwei Regelungen. Einerseits darf die erhöhte Gebühr die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigen (§ 558 BGB). Diese Vergleichsmiete variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Vermieter und Mieter können sich darüber in der Regel im Mietspiegel informieren. Sie wird entweder von den Kommunen selbst oder von Organisationen wie Mieter- und Eigentümerverbänden herausgegeben und im Internet veröffentlicht.
Andererseits ist die Mietpreisbremse zu beachten. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Wohnraum ist in vielen Regionen knapp. Die dortigen Kommunen haben den Wohnungsmarkt daher für angespannt erklärt. Bei der Mietpreisbremse gilt oft die sogenannte Kappungsgrenze. Es begrenzt die Mietzuschläge auf 15 Prozent.
Was ist bei der Modernisierung rechtlich zulässig?
Nach der Modernisierung können Vermieter acht Prozent der Baukosten auf die Jahresmiete aufschlagen – und das langfristig (§ 559 BGB). Allerdings sind Fristen und Beträge auch gesetzlich begrenzt.
Demnach dürfen innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Bei Anfangsmieten von unter sieben Euro netto lassen sich innerhalb der Sechsjahresfrist zwei Euro pro Quadratmeter erzielen, wie Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin erklärt.
Anrechenbar ist nur der auf die jeweilige Wohnung entfallende Baukostenanteil. Bedeutet: Vermieter müssen laut DMB für jeden einzelnen Mieter aufschlüsseln, auf welchen wertsteigernden Arbeiten in seiner Wohnung die Mieterhöhung beruht. Aufwendungen für Reparaturen, dh Reparaturen, sind nicht enthalten.
Entsprechend führt eine Modernisierung nicht immer zu höheren Mieten
Wie werden Mieterhöhungen begründet?
Mieter sind über geplante Mieterhöhungen per Brief oder E-Mail zu informieren. In dem Schreiben müssen Vermieter begründen ihre Absicht. „Sie können auf einen Mietspiegel zurückgreifen oder drei vergleichbare Wohnungen nennen, an deren Mietpreis Sie sich orientieren“, sagt Jutta Hartmann. Die bloße Ankündigung, es sei bald wieder soweit, reicht als Begründung nicht aus und würde vor Gericht durchfallen.
Die Vorgaben sollen sicherstellen, dass Mieter die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete überprüfen können. Damit das funktioniert, sollte das Schreiben beispielsweise auf den Mietspiegel sowie die Wohnungsgröße und die Nettokaltmiete sowie die für die jeweilige Wohnung relevanten Merkmale verweisen.
Die Angaben im sogenannten Mieterhöhungsantrag müssen stimmen: Inhaltliche Fehler, wie etwa falsch angegebene Wohnfläche oder Ausstattung und falsch berechnete Miethöhen, können die geplante Erhöhung herbeiführen.
Kann man einer Mieterhöhung widersprechen?
Mieter haben das Recht, einer Mieterhöhung zu widersprechen. Sie können den Vorschlag Ihres Vermieters ablehnen. Bei der Vergleichsmieterhöhung „werden sie dann wohl auf Zustimmung geklagt und das Gericht prüft die Berechtigung des Erhöhungsantrags“, sagt Beate Heilmann.
Mieter sollten laut Jutta Hartmann zunächst prüfen, ob die Neumiete tatsächlich ortsüblich ist und ob der Vermieter nicht zu teure Wohnungen im Mietspiegel ausgewählt hat.
Sind Mieterhöhungen nur teilweise gerechtfertigt, sollten Mieter nur den unstrittigen Umfang hinnehmen. Laut Mieterbund stehen bei der Modernisierung von Mietforderungen die Überprüfung der tatsächlichen Baukosten und die Einhaltung der Deckelungsgrenze auf der Tagesordnung. Am Ende entscheiden im Streitfall die Gerichte.